广州再推5项新措稳定房价，每周2次巡查楼盘中介

广州再推5项新措稳定房价 每周2次巡查楼盘中介
房管局每周两次巡查楼盘、中介，二手房交易拟纳入房屋网上售房系统

　　新快报讯(记者黄颖)"国六条"调控以来至今，广州房价仍然处于高位水平，也有个别楼盘通过捂盘惜售、提前认购蓄客等行为来炒作房价。为了继续稳定广州房价，昨日，市国土房管局推出五项新的整治楼市的措施。包括每周巡查广州楼盘2次以上，整治违规行为；加大楼盘擅自收存、使用预售房款的处罚力度；成立楼市义务监管队伍；完善房地产收据统计和信息披露；拟把二手房交易信息等纳入"房屋管理网上售房系统"等等。

　　市国土房管局还提醒市民，如果购房时发现楼盘、中介有违规卖楼行为的，可以打投诉电话(020-83346239，节假日不休息)投诉。

近日，市国土房管局中介管理所正开展新一轮的市场巡查活动，突击检查、整治楼盘的违规现象，着重打击楼盘囤积土地、合同的约定内容大打折扣、货不对板、炒楼花、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、违规销售和欺诈等违法违规行为。

　　巡查时，则以有投诉的楼盘、正在盘活的烂尾楼、存在纠纷的楼盘以及预售款没有或只有部分进入监控账户的楼盘为检查重点。针对巡查发现的违规违法现象，市国土房管局分别发出整改通知书，要求迅速整改，对未取得《商品房预售许可证》的情况下进行认购登记并收取客户优惠权保留金，进行行政处罚，并在网站曝光。市国土房管局还建立楼市义务监督员制度，正在组建一支楼市监管队伍，负责对房地产市场的日常巡查。同时，发动包括购房者、记者、中介机构从业人员等在内的广大群众对楼市进行监督。

　　另外，市国土房管局还将加大楼盘擅自收存、使用商品房预售款等违法违规行为的行政处罚力度。要求违规楼盘限时整改，并暂停楼盘到相关金融机构开设预售款监控账户的手续。

　　二手房交易拟纳入房屋网上售房系统

　　据了解，市国土房管局正启动房屋网上售房系统的二期开发建设，将土地交易、二手房交易、短信服务等相关功能纳入该系统，将房地产市场从土地出让、开发建设、销售、确权至二手房交易等全部纳入信息化管理。

　　目前，房屋网上售房系统"阳光家缘"着重显示一手楼交易信息，二手房交易尚未进入系统。市民对二手房的房价、交易情况都了解不多，随着房屋管理二期系统的建立，市民将能全面了解广州二手楼市情况，买房更放心。

　　另外，市国土房管局还将完善房地产统计和信息披露制度，改善阳光家缘网站建设，推进历史数据核查上网，扩大阳光家缘信息量。

BRYAN-LEE：如果是查所有新盘和中介公司，需要多少人手，涉及的公司是否会配合，配合度又有多高呢？

房价难道不能跌？历数房产市场流传的八个谎言

现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据，其实只要仔细想想，就能发现是明显错误的：

一、早买的人赚了。因中国人"安居乐业"的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。

二、房价只会涨不会跌。也许从一个比较长的时间，比如100年，不考虑通货膨胀，房价确实只涨不跌。可是长期看涨，并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(会计上要提折旧)，因建筑水平越来越落后，也越来越陈旧。而土地所有权是国家的，永远不属于个人。

三、房子买入后就一劳永逸。根据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地所有权期限。

四、国际化大都市房价参照。美国作为一个高度发达的资本主义国家，也仅有纽约、芝加哥、洛杉矶等区区几个国际化大都市。上海曾与韩国的丽水争办2010年世博会，丽水既然申办世博会，当然不是一个差劲的城市，可是有多少人知道丽水这个城市？韩国大邱的地铁不知何时建成，但1995年地铁发生纵火事故，可见1995年之前就建成了。可是中国有多少人知道大邱这个地方呢？那种说上海是国际化大都市，所以房价就应与东京等地看齐的说法不过是别有用心，愿者上钩的谎言罢了。

五、房价不能跌，跌了对经济冲击太大。其实，中国从建国以来，经济经历过不少的大风大浪，从三年自然灾害到国有企业普遍亏损、亚洲金融危机，甚至是朝鲜战争，都没有对国家造成根本性打击。相反，中国的经济越来越好。房价下跌只不过让炒房客血本无归，让经济发展适当地放慢脚步，对银行影响也不会太大(买房人一般交了30%的首付，只要房价下跌不超过30%，银行贷款基本可收回)。而且房价泡沫早破比晚破造成的影响小。

六、中国经济发展，收入提高，房价也应涨。不错，中国这两年收入提高较快，如上海，2003和2004人均可支配收入分别为14867、16683，一年增长12%。可是房子不像一般的消费品，是要用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万，一套房价60万，相当于20年收入。如收入与房价年均上涨15%，20年后不吃不喝，也仅307.35万的积蓄，可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。

七、土地紧缩后，土地供不应求。这种说法恐怕是开发商精心设计的。消费者与开发商是对立的"敌人"。对于这种说法起码要打个问号。事实并非如此。如"土地供应不足"传闻较多的北京，国土资源部介绍，北京2004年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92%；成交土地总面积 437.71公顷，比上年同期增长了213%。北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。开发商制造这种真实的谎言，不过是想让消费者接受高房价。

八、有成交就是有需求。不少人认为现在房市供销两旺，是健康的。其实购买不代表实际需求，因为心理预期扭曲了真正的需求。如2000年，中国股市处于牛市，发行新股都有上百倍的超额认购(因为上市后首日都能涨100%左右)，所以发行市盈率再高的股票(如乌江电力是80倍)都不愁卖不出去。可是现在熊市出现了新股上市也下跌的情况，于是15倍市盈率的股票也卖不出去。市场经历了几年的持续上涨，所以不少购房人全家透支未来购买，因预期会上涨，不买以后要付出更高的价格，造成真实需求被夸大。（转载，bryan整理）

06年地产业10大预言,几个应验了?

对中国的地产业来说，06年是个很热闹的一年，新政层出不穷，一会一个招，一会又否定一个招。纷纷乱乱中，地产业"预言大师" 满天飞。那么这些预言哪个应验了呢？让我们一个个来检阅一遍吧。

　　著名预言一：开发商（发展商、投资商等）冬季的来临

　　一种非常普遍的观点认为：尽管"国八条"更重视对市场的调节，不是针对行业的抑制而来，而是站在对行业和消费者的保护，对开发商群体进行的打击。"国六条"更是如此。"国六条"之后，政府还是政府，消费者即使暂时不会明显获益，至少消费者买房子越来越容易，而做开发的人却越来越找不着北，以前春光明媚的大好时光一去不复返……开发商冬天即将来临。

但是，开发商的冬天真的来临了吗？事实上，国六条之后，受冲击而倒闭的开发商比往年正常倒闭的开发商还少，而房价则继续上升，按揭利率也大大上升，二手房买卖障碍变多……这个曾经让人振奋的预言破产了。为什么破产？预言者不懂一个最基本的道理：政府怎么可能打击开发商群体呢？他真以为中央在闹文革呀？！

　　著名预言二：房产新政意图在于抑制房价

　　国六条一推出，很多地产预言家就说政府地产新政的意图在于抑制房价，在中央的重拳出击下，房价一定会下跌，而且一直跌过2008年。

多么美好的愿望！房价真的下跌了吗？北京、广州、成都的房价都涨，特别是广州和成都，都出现了多年未见过的大涨！上海楼市均价跌了，跌的是高端楼价（这部分楼价本来就很虚），中低端楼价却并未普遍下跌，有不少新盘还涨了。这个预言为何会破产？预言家们不明白，政府、银行、房地产商都不能容忍。中央进行调控的主要意图，是让市场运作更规范、更可控，而不是房价。

　　著名预言三：解构强势群体的结盟，建立让需求调节供应的市场化运行机制

　　预言家们认为：因为所有的房地产公司外加土地供应等利益群体，在执行只涨不跌和玩弄信息不透明这个命令上，姿态完全一致。所以，要真正让需求来调节供应，实现行业的市场化，必须先破坏这个囊括权力、标准、产品、资源、信息等多种结盟的利益群体。而"国六条"15刀，无疑正在解构这种结盟。

长远来说，这一预言应该是可以应验的。但是目前一两年能做到吗？事实上做到了吗？地球人都知道，目前这个利益群体的为首分子是地方政府，地产商是他的衣食父母，所以所谓市场化只是做秀而已。

　　著名预言四：开发商应只赚取合理的利润，不该杀鸡取卵，破坏共生链条

预言家预言：说"国六条"是开发商自找的。当北京、深圳、广州的开发商，以各种理由，在2006年春天价格集体成功上涨时，似乎取得了对抗"国八条"的胜利，但这场胜利的代价是惨重的，因为很快就有了"国六条"。国六条的严厉程度，将让所有强势群体集体失语，好像在一夜之间人间蒸发。

　　事实上，广州、北京的房地产商们在国六条之后更加成功地实现了房价集体上涨。

　　著名预言五：土地成为最大的陷阱，"老鼠"（地方政府）终于成了"爱吃腥的猫"（开发商）的"伴娘"了

　　预言家们预言：在"国六条"之后，开发商恍然大悟：有地不再有一切。于是，会象重庆那样出现开发商集体退地的现象，也会象成都那样发生开发商拍卖违约的事情。严格的土地管理制度和高昂的地价，使得囤地压地的代价日渐高昂，地产赚钱的年代正在渐行渐远。

但是预言家们忽略了一点：正是由于政府加强了对开发用地的控制，所以有地就有了一切。这一年来，大地产商们和基金客在全国各地大肆圈地、囤积地皮已是地球人都知道的事实，而地方政府在哄抬地价方面是始作佣者。

　　著名预言六：撞车开发是自杀，开发商不再为追求高利润而把定位集中在高端产品上

　　预言家们指出：在追求单个项目最高利益的时代，所有开发商无一不将自己的产品定位于高档，有条件要上，没有条件的，借助后期装饰、广告拔高等行为，创造条件也在上。这种扎堆在中高档定位的开发行为，最终导致了"国六条"出台。就像一艘因为这边风景独好的游船，游客们一窝蜂地聚集到船体的单侧，最终难免导致游船的倾覆。也许开发商们需要体验一下落汤鸡的感觉，楼市才能解决供应不平衡的问题。

这个预言隐含着很多认识错误，这先不去说他。一个简单的事实是，当地方政府不断地拔高地价，而其他开发成本的刚性因政策调控不断增大时，开发商唯一正确的做法是拔高产品定位求取利润弹性空间，而不是偷工减料。所以，人们看到的是，这一年来，发展商们把开发的焦点进一步对准了中高档地产项目，而不是他们预言的"更广大的"低端市场。

　　著名预言七：高利润项目最危险，玩不好就会"命丧黄泉"，黑马也会变黄驴

预言家们指出：在"国六条"之后，开发商已经失去了空手玩资本的市场和空间。35％的自有资金限制，提高了启动项目的门槛；禁止玩弄"信息不对称"，丧失了快速运作的武器；闲置土地的规定，失去了多楼盘运作的基础。"国六条"当然没有规定不准玩弄资本，追求"现金流游戏"的公司可以继续追求，但必然会丧失安全感。所以，高利润项目会玩完。

这个预言很没逻辑。国六条提高了启动项目的门槛，也提高了资金运作的风险，怎么反而是高利润项目会玩完，而不是低利润项目玩完呢？事实上，正是因为门槛高了，融资风险大了，地产商们才会更多地追逐高利润项目，因为低利润项目消化不了机会成本和融资风险。这一年来地产市场的动态，说明了这一点。

　　著名预言八：从资源时代走向购房时代，从资源管理转向品牌管理，动真格了

　预言家们指出：过去，房地产本质属性是资源产业，资源产业的特点，是掌握资源者胜。所以，决定房地产走向以及在中获取利益的，属于土地以及资金的控制者，以及获得土地和资金的人。他们可以随意制定行业的游戏规则，控制行业的发展方向。以消费者为主导，则是市场化为主导。只有让房地产走向购房者时代，才能由需求决定供应，彻底解决房价只涨不跌的怪圈，以及供应不合理的问题。在此之前，强势群体一直抱怨政府干预市场，这种诡辩的滑稽之处在于，一个以资源为主导，根本没有真正市场化的产业，根本与政府干预了市场扯不上关系。

这个预言没有完全落空。这也正是中央调控的主要目的之一。但是值得注意的是，由于各地方政府收紧土地供应，抬高土地价格，"走出资源时代"还为时尚早。

　　著名预言九："房奴"不再做奴

一些很著名的预言家把国六条夸张成"霹雳一声春雷响"，说国六条将使房价下跌，使购房容易，供房更容易。从此，房奴不再为奴，而是房主了。

事实上，房价涨了，按揭利息涨了，贷款条件高了……房奴，还是房奴。

　　著名预言十：房地产遮住了其他行业

　　预言家指出：在地方政府都将房地产行业定性为地方经济支柱的时候，都没想到房地产将成为经济的杀手，是地方经济的吸血鬼。房地产业发展越快，其他经济就发展越慢。房地产行业统领一座城市经济的同时，其他行业纷纷枯萎。它以幸福的名义，吞噬了居民的其他生活预算，生活总体质量下降。

这个预言是很观点性的。但明显是错误的。对近十年来全国房地产业的疯长应该历史地看问题。改革开放前，中国三十年基本停止了基础设施建设；改革开放以后，中国的建设以生产性投资为主，基础设施的建设严重滞后。特别是房地产业五十年没有开发，一方面使城市居民的生活水平难以提高，另一方面也严重租滞了人口城市化，使中国的产业升级没有一个现实的劳动力基础。人们有目共睹的是，中国经济发展最稳健的是近十年，也正是房地产业大开发的十年。怎么能说房地产业会造成其他行业枯萎呢？

2007年初房价大涨几成定局

我们回忆一下，北京的房价涨幅是从2005年初开始的。

经过2005年初接近半年的涨幅，房价在6月达到高位，北京的商品房预售平均价格为8884元/平方米，比2004年12月上涨了25.84％，同比2004年6月增长了32.22％，4月国务院启动了宏观调控的"国八条"。之后受到调控的影响，2005年6月仍旧保持了2005年全年度的房价均价最高月份。

我们再看看2006年，购房通过对2005年的政策的观察发现房价上涨的事实，同时市场的土地供给不足导致的供应短缺，带来了购买力的释放，最终结果是2006年上半年房价一路上升，在4月达到上半年的高位，均价为9012元/平方米，同比2005年4月上涨了17％，今年不同的是，市场观望期缩短了，可以只观察了3个月，购买热情又大幅回复，从8月开始，房价又开始大涨，人们对宏观调控的效果倍感置疑。

从2006年的技术指标来看，土地供应短缺仍旧是房地产市场的主旋律，带来的至少是2007年上半年，可供上市销售的房屋套数供应持续下降。今年，一个住宅项目开盘要是销量少于1－2百套都算是失败，人们为了买房需要托人找关系。。。。。。，市场的种种迹象表明，购买力的积蓄让我们不得不面对2007年初房价大涨的事实。

我更关心的是，面对房价大涨的事实，房地产市场的宏观调控该何去何从？