06年地产业10大预言,几个应验了?

对中国的地产业来说，06年是个很热闹的一年，新政层出不穷，一会一个招，一会又否定一个招。纷纷乱乱中，地产业"预言大师" 满天飞。那么这些预言哪个应验了呢？让我们一个个来检阅一遍吧。

　　著名预言一：开发商（发展商、投资商等）冬季的来临

　　一种非常普遍的观点认为：尽管"国八条"更重视对市场的调节，不是针对行业的抑制而来，而是站在对行业和消费者的保护，对开发商群体进行的打击。"国六条"更是如此。"国六条"之后，政府还是政府，消费者即使暂时不会明显获益，至少消费者买房子越来越容易，而做开发的人却越来越找不着北，以前春光明媚的大好时光一去不复返……开发商冬天即将来临。

但是，开发商的冬天真的来临了吗？事实上，国六条之后，受冲击而倒闭的开发商比往年正常倒闭的开发商还少，而房价则继续上升，按揭利率也大大上升，二手房买卖障碍变多……这个曾经让人振奋的预言破产了。为什么破产？预言者不懂一个最基本的道理：政府怎么可能打击开发商群体呢？他真以为中央在闹文革呀？！

　　著名预言二：房产新政意图在于抑制房价

　　国六条一推出，很多地产预言家就说政府地产新政的意图在于抑制房价，在中央的重拳出击下，房价一定会下跌，而且一直跌过2008年。

多么美好的愿望！房价真的下跌了吗？北京、广州、成都的房价都涨，特别是广州和成都，都出现了多年未见过的大涨！上海楼市均价跌了，跌的是高端楼价（这部分楼价本来就很虚），中低端楼价却并未普遍下跌，有不少新盘还涨了。这个预言为何会破产？预言家们不明白，政府、银行、房地产商都不能容忍。中央进行调控的主要意图，是让市场运作更规范、更可控，而不是房价。

　　著名预言三：解构强势群体的结盟，建立让需求调节供应的市场化运行机制

　　预言家们认为：因为所有的房地产公司外加土地供应等利益群体，在执行只涨不跌和玩弄信息不透明这个命令上，姿态完全一致。所以，要真正让需求来调节供应，实现行业的市场化，必须先破坏这个囊括权力、标准、产品、资源、信息等多种结盟的利益群体。而"国六条"15刀，无疑正在解构这种结盟。

长远来说，这一预言应该是可以应验的。但是目前一两年能做到吗？事实上做到了吗？地球人都知道，目前这个利益群体的为首分子是地方政府，地产商是他的衣食父母，所以所谓市场化只是做秀而已。

　　著名预言四：开发商应只赚取合理的利润，不该杀鸡取卵，破坏共生链条

预言家预言：说"国六条"是开发商自找的。当北京、深圳、广州的开发商，以各种理由，在2006年春天价格集体成功上涨时，似乎取得了对抗"国八条"的胜利，但这场胜利的代价是惨重的，因为很快就有了"国六条"。国六条的严厉程度，将让所有强势群体集体失语，好像在一夜之间人间蒸发。

　　事实上，广州、北京的房地产商们在国六条之后更加成功地实现了房价集体上涨。

　　著名预言五：土地成为最大的陷阱，"老鼠"（地方政府）终于成了"爱吃腥的猫"（开发商）的"伴娘"了

　　预言家们预言：在"国六条"之后，开发商恍然大悟：有地不再有一切。于是，会象重庆那样出现开发商集体退地的现象，也会象成都那样发生开发商拍卖违约的事情。严格的土地管理制度和高昂的地价，使得囤地压地的代价日渐高昂，地产赚钱的年代正在渐行渐远。

但是预言家们忽略了一点：正是由于政府加强了对开发用地的控制，所以有地就有了一切。这一年来，大地产商们和基金客在全国各地大肆圈地、囤积地皮已是地球人都知道的事实，而地方政府在哄抬地价方面是始作佣者。

　　著名预言六：撞车开发是自杀，开发商不再为追求高利润而把定位集中在高端产品上

　　预言家们指出：在追求单个项目最高利益的时代，所有开发商无一不将自己的产品定位于高档，有条件要上，没有条件的，借助后期装饰、广告拔高等行为，创造条件也在上。这种扎堆在中高档定位的开发行为，最终导致了"国六条"出台。就像一艘因为这边风景独好的游船，游客们一窝蜂地聚集到船体的单侧，最终难免导致游船的倾覆。也许开发商们需要体验一下落汤鸡的感觉，楼市才能解决供应不平衡的问题。

这个预言隐含着很多认识错误，这先不去说他。一个简单的事实是，当地方政府不断地拔高地价，而其他开发成本的刚性因政策调控不断增大时，开发商唯一正确的做法是拔高产品定位求取利润弹性空间，而不是偷工减料。所以，人们看到的是，这一年来，发展商们把开发的焦点进一步对准了中高档地产项目，而不是他们预言的"更广大的"低端市场。

　　著名预言七：高利润项目最危险，玩不好就会"命丧黄泉"，黑马也会变黄驴

预言家们指出：在"国六条"之后，开发商已经失去了空手玩资本的市场和空间。35％的自有资金限制，提高了启动项目的门槛；禁止玩弄"信息不对称"，丧失了快速运作的武器；闲置土地的规定，失去了多楼盘运作的基础。"国六条"当然没有规定不准玩弄资本，追求"现金流游戏"的公司可以继续追求，但必然会丧失安全感。所以，高利润项目会玩完。

这个预言很没逻辑。国六条提高了启动项目的门槛，也提高了资金运作的风险，怎么反而是高利润项目会玩完，而不是低利润项目玩完呢？事实上，正是因为门槛高了，融资风险大了，地产商们才会更多地追逐高利润项目，因为低利润项目消化不了机会成本和融资风险。这一年来地产市场的动态，说明了这一点。

　　著名预言八：从资源时代走向购房时代，从资源管理转向品牌管理，动真格了

　预言家们指出：过去，房地产本质属性是资源产业，资源产业的特点，是掌握资源者胜。所以，决定房地产走向以及在中获取利益的，属于土地以及资金的控制者，以及获得土地和资金的人。他们可以随意制定行业的游戏规则，控制行业的发展方向。以消费者为主导，则是市场化为主导。只有让房地产走向购房者时代，才能由需求决定供应，彻底解决房价只涨不跌的怪圈，以及供应不合理的问题。在此之前，强势群体一直抱怨政府干预市场，这种诡辩的滑稽之处在于，一个以资源为主导，根本没有真正市场化的产业，根本与政府干预了市场扯不上关系。

这个预言没有完全落空。这也正是中央调控的主要目的之一。但是值得注意的是，由于各地方政府收紧土地供应，抬高土地价格，"走出资源时代"还为时尚早。

　　著名预言九："房奴"不再做奴

一些很著名的预言家把国六条夸张成"霹雳一声春雷响"，说国六条将使房价下跌，使购房容易，供房更容易。从此，房奴不再为奴，而是房主了。

事实上，房价涨了，按揭利息涨了，贷款条件高了……房奴，还是房奴。

　　著名预言十：房地产遮住了其他行业

　　预言家指出：在地方政府都将房地产行业定性为地方经济支柱的时候，都没想到房地产将成为经济的杀手，是地方经济的吸血鬼。房地产业发展越快，其他经济就发展越慢。房地产行业统领一座城市经济的同时，其他行业纷纷枯萎。它以幸福的名义，吞噬了居民的其他生活预算，生活总体质量下降。

这个预言是很观点性的。但明显是错误的。对近十年来全国房地产业的疯长应该历史地看问题。改革开放前，中国三十年基本停止了基础设施建设；改革开放以后，中国的建设以生产性投资为主，基础设施的建设严重滞后。特别是房地产业五十年没有开发，一方面使城市居民的生活水平难以提高，另一方面也严重租滞了人口城市化，使中国的产业升级没有一个现实的劳动力基础。人们有目共睹的是，中国经济发展最稳健的是近十年，也正是房地产业大开发的十年。怎么能说房地产业会造成其他行业枯萎呢？